神解盤！親屬買賣「可免自備款」贈與稅244萬效果驚人專家表示：省房地稅

過去，許多人喜歡在每年免稅金額內贈與房地產，以達到節稅的效果。但房地產合一稅上路後，贈與的取得成本以公告現值計價，買賣以市場價格計價。在兩者的取得成本不同之下，贈與將導致未來出售時高額房地產合一稅；此外，「親屬買賣」在銀貸部分，贈與免稅額的244萬元可以作為免債，相當於買房不需要自備。

正業地政士聯合事務所所長鄭文說，顧客經常問「贈與好，還是買賣好？」他指出，優關未來的銷售成本，特別是2016年以後，成本不同，房地產一體化稅差異很大，因此提前規劃更為重要。

親屬「買賣」房地產節稅和銀行貸款優於直接贈與。

什麼是禮物？什麼是生意？免費獲得是禮物，付費獲得是生意。鄭文指出，獲得禮物的成本是以公告的現值計價的，所以變化不大。如果取得了，稅法上有很多權利，可以一起考慮。鄭文表示，由於房地產公告現值與市場價格差距較大，市場價格1000萬元，公告現值可能只有300萬元。

如果是贈與，房地產合一稅的成本和市場價格1000萬元，將有近700萬元的差距。持有房地產5年以上出售的，按房地產合一稅20%計算，應納房地產合一稅有140萬元的差額，不能粗心規劃。根據《遺產贈與稅法》第五條的規定，二親等交易必須有付款證明才能免徵贈與稅。至於如何節稅？鄭文表示，實際上，房地產交易有兩部分：自備款和銀行貸款，按目前市價1000萬元計算，通常自備款200萬元、銀行貸款800萬元。

二親等買賣房屋，如不想自備款，可免除244萬元贈與免稅額，其餘可貸款。

除了自備款和銀行貸款，二親等交易還可以增加244萬元的贈與免稅額，即市場上1000萬元的房價，244萬元的贈與免稅額，200萬元的自備款，556萬元的銀行貸款，總交易價格為1000萬元。244萬元的債務可以免除，相當於銀行貸款756萬元，總交易價格也是1000萬元。

他補充說，應該注意的是200萬元，應確定為自有資金。至於銀行貸款部分，承包人應具備申報所得稅和支付月抵押貸款利息的能力，以免被國家稅務局拒絕，並被授課徵收贈與稅。因此，銀行貸款越低，國家稅務局批准的機率越高，節稅計劃就越有幫助。