工程師口袋深竹科房價市驚見缺貨風暴

以竹科從業人員購買為主的新竹房市，今年網上建案數量大幅下降；由於供需失衡，價格迅速上漲，現在回顧過去的天價，已經成為一個相對不可或缺的低價。如果我們討論去年台灣房地產市場最熱門的地方，新竹榜上有名。

新竹房價大幅上漲，一方面受益於美國和中貿易戰的訂單轉移效應，國電子科技產業生產線幾乎沒有受到疫情的影響，產業鏈繁榮帶動了購房需求。另一方面，這可能與住房供應短缺有關。據本雜誌統計，新竹縣近年來銷售中的建案數量在2019年大幅下降Q3高達二九○個，但此後持續下降，尤其是去年前三季減少的數量最為驚人。

去年Q3銷售中只剩下183個案例，如果與同年相比Q相比之下，季減32個，季減近15%；如果與前年同期相比，年減99個，年減35%左右。新竹縣銷售中建案數量大幅減少的主要原因與購房需求快速增長有關，需求激增的原因與電子科技產業蓬勃發展有關；其次，新建議明顯減少，尤其是「竹科客」首選購房區：竹市東區「關埔重劃區」與竹縣竹北「四大重劃區」，由於開發趨於飽和，這些精華重劃區的供給欲不易。

竹科人最喜歡的選擇不多「關埔重劃區」與竹北「四大重劃區」，由於環境質感好，學區好，竹科往返時間合適，一直很受歡迎「竹科客」青睞。但是，去年Q3東區線上銷售只有15個案例，只有高峰期30個案例的一半。雖然東區線上有15個案例正在銷售，但關浦重劃區只有3個案例，其中兩個案例只有商店可以銷售；換句話說，只有一個房屋可以出售，所以開盤價飆升到65萬元到70萬元/平。

「四大重劃區」為縣一、縣二、縣三與高鐵特定區，四個重劃區內建案數共有十三個，創下近十幾年來新低；扣除百坪以上的豪宅案後，大多數購屋族青睞的五十坪以下房型建案，平均開價從四十六萬元／坪至六十八萬元／坪不等。有趣的是，2020年Q竹北四大重劃區有建議開價跳到40萬元/平「瘋了」，但僅僅一年後，過去40萬元/平的天價就變成了地下室價格，大部分新案的開價都跳到了五字頭。

2017年，新竹縣東區和竹北建案數量約佔46%。大新竹近一半的建案都在這兩個精華區。「竹科客」有很多選擇，但建案銷售競爭激烈，房價不容易拉高。隨後，兩大精華區建案比例持續下降，今年Q3比例已降至22%左右。東區、竹北兩大精華區新建案供不應求，房價同步上漲；其中，今年東區Q3.新建案的房價達到34.1萬元/平，而竹北則升至32.3萬元/平，共創歷史新高。

關浦重劃區和竹北四大重劃區房價水位較高，新案成交價格漲至45萬元/平至60萬元/平。由於東部和竹北建案數量急劇下降，房價大幅上漲，部分建案銷售低調。普通人沒有辦法買新房，只能被迫追價，或者轉到周邊蛋白質區買房。因此，大量買入溢位到竹東、芎林、香山、新浦等地，帶動周邊地區房價大幅上漲。

新竹的房價極限在哪裡，恐怕要看消費者口袋的深度。本文摘自2022年1月5日出版的《住展雜誌》473期房地產市場話題單元。同期除本文外，還有「2022房市預測」、「地方囤房稅三大真相」、「虎年十二生肖買運勢」、「南港工業區改革革命」、「陳勝宏:房地產市場三波巨浪來襲」等等。