竹東、南寮地區總價500萬
2020年，我想買一套新竹外圍的房子。
科技部最近宣佈了科學園區的出口。新竹科學園區的出口和就業人數創下新高，年平均產值達到新臺幣1兆元，就業人口超過15萬，支撐了大新竹地區的房地產市場。專家指出，近10年來，新竹房價緩慢上漲，剛性需求接近總價，預算有限的人不得不在外圍買房。採訪╱房地產中心攝影╱範厚
竹北高鐵特區雙鐵交易會綠色覆蓋率高，棋盤式道路受到換房和買房的青睞。在購房過程中，預算考慮往往是最現實的，也是影響自住人民做出最終決定的關鍵！就大新竹市場而言，過去幾年以中大坪數為主流，但近年來房價緩慢上漲。在預算不變的情況下，建築商推出了總價低、小房子建案，如竹東、南寮等，總價500萬元就可以輕鬆買到兩套房子。
新竹縣第一家百貨公司「Sky 遠東新世紀購物中心」，將於今年7月開幕。如果範厚敏的預算提高到1000萬元，可以靠近市區，如新竹市金雅重劃區、關浦重劃區、竹北市縣政1、二期或華興重劃區。至於手頭資金充裕，預算2000萬元，可以住市政商圈、關新路或者高鐵特區。如果有房地產需求，可以考慮竹科附近成熟的商圈店鋪或套房產品。
台灣新竹區房屋總經理劉代國指出，就首購人而言，南寮地區房價一字頭，購房負擔相對較輕，不僅可以掛新竹市門牌，還可以沿著東路到達新竹市區，透過台灣68線高速公路和西濱高速公路快速到達大潤發、新竹市區和竹科公園。此外，距離大遠只有8分鐘的大莊商圈也非常適合首次購買。學區內有大莊國小、香山國中、香山高中。9年來，國家教育的接送非常方便。2區500萬元內有機會購買中古三房。
一研九鼎廣告經理蔡健鵬表示，第一次買房，南寮功能還不錯，還有學區，比如預售案「富宇愛尚」交易價格落在2字頭上下，目前正在推出2個房間，總車位價格從498萬元開始。此外，竹縣第二大行政區竹東在下公館商圈推出了真研建設「臻砥」還有機會以500多萬元的價格購買兩套房子。
南寮漁港特定區靠近新竹市區，1字頭親民房價吸引首購。換房可以選擇關新路商圈。如果換房，預算1000萬，自備款200萬。透過換房或利用第一套房子增加貸款，比首購家庭有相對較多的資金作為自備款。劉代國表示，對換房家庭的需求更大，更注重學區和功能。建議選擇新竹文化中心商圈或關新路商圈。如果想在竹北買房，可以考慮縣三特區和法院特區。中古三房可以在1000萬元左右買到。
至於新案，蔡建議將目光轉向竹市金雅重劃區和竹北華興重劃區，「以三房為主流的換房客，上述兩個地區的交易單價為22~25萬元，1000~1200萬元可以買到大三房或小四房。」此外，臺元科技園水龍重劃區平均開價落在2字頭，千萬以內有2~3房產品可供選擇。
其中，金雅重劃區是近年來新竹市推案重鎮。看到功能交通功能強、雅達潤髮商圈、大魯閣廣場附近，在當地建設的商竹慶建設中，在這裡贏得了許多土地和預售「竹慶金採」規劃2~3房產品，3房總價888萬元開始；華興重劃區緊鄰中正西路商圈，功能充足，澤緣建設在此推出第四期建案「水曰」2房30平，3房41平，4房48平、51平格局，每平開價24~28萬元，附近「皇普雲鼎」規劃28~41平，1000萬元左右就能實現買房的夢想。
新竹市北大商圈離新竹站不遠，周邊政府機關眾多。至於財力雄厚的購房者，可以考慮北大路商圈。劉代國認為，北大路是新竹市政特區的稀有土地，新建案件很少。附近有文化中心、親水公園、演藝廳、新竹站等。居民均質，以園區主管和自營商為主，3棟以上房屋總價約2000萬元。另一個總價相對較高的區塊是竹北高鐵周邊。蔡建鵬說，這個生活圈有雙鐵聚集，靠近竹科。就新建案而言，45~50平，2000萬元以內有機會買到，比如成房案。「打折大榆二」圖案為42~67平，總價1798~4192萬元起。
值得一提的是，大新竹地區消費能力強，房地產收租是不錯的選擇。劉代國指出，就業人口帶來穩定的租房需求。因此，金山街透天套房產品受到房地產客戶的青睞，總價1500~2000萬元，租金報酬率為4~5%。此外，關新路商圈發展成熟，總價5000萬元以內店面租金平均報酬率為2.3%。是穩定賺取投報的金雞母。
蔡建鵬推薦竹門戶「光埔重劃區」小坪數建案，如此「竹科悅揚」、「竹科潤隆」，由於靠近公園，享受光復路商業區，許多竹工程師選擇在周邊租房，這種低總價小平數產品可以長期租賃。目前的銷售「竹科潤隆」規劃24 ~57平，2~4房首購產品，2房總價588萬元，建商也提供低首付方案。
水龍重劃區是臺元科技園附近的自辦重劃區。近日，光浦重劃區陸續推出低總價、小坪數建案，吸引了不少人購買收租。近年來，新竹地區的短期投機者消失了，自住需求是購房的主力軍。對於第一次買房的人，建議「先求有再求好」，在可接受的生活功能和交通動力線路中的廉價區域尋找中世紀的房屋產品。如果換房子，大多數人都希望增加實際的住宅樓數量。如果家裡有學齡兒童，可以考慮學區的交通。
劉代國台灣住房新竹區總經理公園客戶支援房地產市場大新竹區擁有獨特的竹科資源。在人口紅利和高薪收入的影響下，除了2014年台灣房地產市場反轉的影響外，區域價格略有修復，但觀察近10年房地產價格逐年緩慢上漲，主要是因為公園客戶購房支援，去年高鐵特區周邊地標銷售再創新高單價，每平接近8個字頭。台中著名建商惠宇建設也以每坪85.1萬元標下土地，建商大舉插旗，對大新竹地區房地產市場充滿信心。
蔡健鵬研究九鼎廣告經理
