商業熱門客製化企業總部將成為未來趨勢

台灣商業市場去（2019）年營業額超過1000億元，讓外界對2020年的發展持樂觀態度。

出乎意料的是，由於突然出現新冠肺炎疫情的黑天鵝影響，投資買入略有降溫。

然而，在過去的兩年裡，由於許多企業尋求數千平以上企業總部的需求，出現了許多預租情況，市場上逐漸出現了定製企業總部的定製化趨勢。

聯強預購企業總部最著名的案例是，去年9月中旬，聯強國際正式與南港輪胎兩家上市公司簽訂合同。聯強以每平100萬元的價格購買世界明珠辦公樓13至27樓，超過南港地區約70萬元的商業市場，將成為聯強集團全球運營總部。

雖然外界認為聯強買貴，但它使用盤子（臺語諧音，意思是呆子）」描述；然而，聯強國際總裁杜書武並不這麼認為。首先，聯強獲得了商業建築的命名權。

此外，他還親自解釋說，未來該建築將按照高標準建造，並按照24小時不停止運營的規格進行規劃。在此之前，該集團已經看到了50或60棟建築。南港輪胎表示，未來立面、空間、智慧設計都能量身定製，滿足聯強的需求。

聯強將使用五層節能玻璃材料。此外，窗簾也有特殊規格，價格是市場的三倍。憑藉聯強總裁杜書武的洞察力和保證，南港輪胎在南港站旁邊的商業和工廠市場也開始了，使台北市政府積極建設的新東區計劃中的南港成為未來的明天之星。

一家國際電子企業願意花大量資金購買尚未建成的商業建築，讓開發商定製企業總部的趨勢，也讓許多建築商願意投資商業用地。首先贏得預租或預購的趨勢，因為台北地區的A級商業建築供應較少，如果是新的A辦公室，它更受歡迎，世邦魏理石董事總經理朱幸兒表示，觀察近年來商業建築的新發展趨勢，是許多企業拿錢預租他們心目中的好商業建築。

宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，近年來，金融控股公司在市中心建造的新的企業總部建築更受歡迎，一些透過舊的辦公建築進行更多的改造，一些企業先拿錢預租他們心目中的好的商業建築。

宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，近年，金融控股公司在82億元第三季度在市中心也以82億元的單價搶標仁愛路原空軍俱樂部建築。例，玉山銀行也以2018年第三季度創下了新高價60.88億元購買敦北冠德地上權預售的九千坪商業辦公室，只要有好物件，就是先贏。

陳益盛指出，台灣省商業房地產交易連續兩年超過1000億元，2019年甚至超過10年新高，使得即使商業市場受到新冠肺炎疫情的干擾，由於A辦供不應求，市場慾望小不易。

他說，去年商業需求增加，但由於許多舊商業建築重建或改裝為酒店，商業供應負增長短缺。陳益盛表示，目前很多企業委託代表他們尋找幾百平到幾千平的商業辦公室，幾乎買不到或者租不到現貨，所以一些預售商業辦公室也被列入了購買評估清單。

去年很多上市櫃公司或者中大型企業因為合併或者創新需求，積極尋找合適的企業總部或者幾百平或者幾千平的辦公室，但是因為台北市區難找，不得不轉到內湖、南港甚至新北捷運站。

陳益盛表示，只要市中心有幾千平的商業空間，都有很高的詢價，一旦釋出，就會立即被台北、北、北等15個房地產顧問搶走。然而，即使在疫情期間最新冠肺炎市場，也有很多企業主希望在4月份獨立釋出。

調查結果顯示，城市辦公租賃市場的所有調查活動均持平或下降，因此承租人需要房東強烈的降租聲和強烈的議價權。然而，只有台北是獨一無二的，談判權仍然偏向於房東。瑞普萊坊商業物業代理部副主任陳英佳表示，台北A辦公室今年第一季度月平均租金為2827元，較去年同期增長2.4％，信義計劃區從3339元漲到3461元，年增3.7％，空置率只有1.2％，台北市供不應求的結構仍然有利於房東端，特別是精華區和好物件的租金保持不變。

陳分析，「現金為王，「節約成本的應急原則不可避免地暫停了企業原有的擴張、搬遷或準備運營專案，但以今年為例，富邦人壽遼寧街大樓、新纖維仁愛大樓、全球人壽幸福廣場、宏匯t.Hub內科創新育成基地的預租反應極其熱烈。

疫情打亂了商業投資步伐。信義全球資產公司經理王維宏表示，2020年，受新冠肺炎突如其來的衝擊，全球繁榮下行風險高，美中貿易戰後續、地緣政治風險、兩岸關係等問題將影響台灣省的經濟表現，恐怕會打亂房地產投資步伐。

受疫情影響，投資者上半年房地產市場投資趨於保守。預計疫情控制後，價格將穩定。雖然投資者對商業房地產市場的信心有些放鬆，但實際上對不同產品的影響是不同的。

他說，酒店、商店和購物中心的情況很困難，但辦公室、工廠和工業房地產受益於台灣商人的迴歸、分流辦公政策和物流需求的上升。高力國際資本市場服務部運營董事黃正忠認為，即使上半年房地產投資被肺炎疫情打亂，短期內交易量也會停滯，但央行降息是穩定市場信心的表現。

疫情穩定後，有望吸引資金進入土地和商業房地產市場。因此，我們應該利用現在的早期佈局，看到更多有潛力的目標。黃正忠指出，今年下半年的投資亮點和佈局策略仍處於辦公、工業房地產、土地儲備三大類收益房地產。

辦公室的需求和租金仍將穩步增長。除台北外，台中市辦公市場也進入了發展的黃金時期，特別是經濟重鎮的七期新商業區。事業區梁儀盈等許多年前在台中大規模購買房地產、人壽保險等企業。金融控制、人壽保險等預計劃建設立了台中，早在許多年前進入台中期的潛在建設立了台中心。

黃正忠指出，台中七期是台灣省最重要的金融保險業重鎮。目前，富邦金融控制、新光金融控制、中信金融控制、三商美邦等指標金融控制和人壽保險業都在台中七期設有台灣省企業總部。就連四大會計師事務所，繼勤業眾信去年進駐中信金融控制檯中金融大樓後，有三個已經停在七期，只有安永的辦公室還在台灣省大道的辦公商圈。

梁儀盈表示，台中七期商圈辦公樓入駐率為2018年第二季度54％，到2019年第四季已經變成83％，在一年半內增加了近30%，這表明需求強勁。梁一英指出，台中七期商業區發展越來越成熟，產業聚集效應越來越明顯，已成為台中新公司選擇和企業搬遷的首選，也促使當地建設商投資商業建築開發，近年來新辦公室建設不僅逐年增加，銷售也表現出良好的業績，包括繁榮集團BHW、CBD時代廣場、NTC國家貿易中心等辦公室的建議在短時間內推出了銷售進度。

至於只租不賣的辦公室，也很受歡迎，包括豐邑集團市政核心大樓、中信金融控股旗下台中金融大樓等頂好商業辦公室。入駐率提高，租金持續上漲。

她說，中信金融控股公司的台中金融大樓是台北建商大陸建設的南下購地，一大早就被中信金融控股公司鎖定了。在建成之前，該建築已被出售，而大陸建設則是根據中信金融控股公司的需要量身定製的。

除了豪華住宅外，台中七期的豪華住宅也為豪華住宅建築商積累了大量的設計、施工和客戶服務經驗，跨越自然，如北方豪華住宅建設機構在藝術機構在藝術區、經濟特區建設多個商業區，台中豪華住宅兄弟聯合建設在七期推出頂好商業雍，地面39層，台中最高地標商業建築，需求結構抗震設計提升至0.409g，可承受7級地震，相當於核電廠的抗震等級；此外，許多房東還要求建築商幫助他們量身定製頂好商業辦公室。

精緻的建築總經理陳志生表示，近年來，受台灣商人迴歸的影響，商業市場蓬勃發展，台灣有許多無形的冠軍產業。一層一戶的頂好商業辦公室還不夠。現在有了更多的定製頂好商業產品。位於朝馬路、安河東路口的精緻寶源紀企業總部，是寶成集團前董事長蔡志健量身定製的企業總部。

除了規劃蔡董事長自己的企業總部外，地下三層和地上十二層的建築只開放部分樓層作為餐廳和辦公室出租。目前，除商店外，它們已全部出租。精緻的建築是根據單個企業的不同需求量身定製的。公共部分設計了企業總部，如門廳山水畫主牆，讓遊客感受到企業文化、黑松、真柏樹景觀，突出了企業可持續發展的形象。

除了適當的無障礙空間移動線路規劃外，該建築還為30輛電動汽車留下了充電空間。未來，由於電動汽車的普及，業主必須單獨建造。陳志生說，豪華住宅是頂好企業主的夢想住所，商業辦公室整合了企業主的發展理念和需求，定製將成為未來的趨勢。

他說，建造豪華住宅對他來說並不難，但首次承擔單一企業定製商業辦公室的成功經驗，使精緻的建設在未來不會拒絕繼續接受這個案例。梁一英還說，除了數量的增加，七個商業區的商業辦公室近年來更加註重品質的改進。新的商業建築集團在硬體設計方面更加國際化，經常找到國際建築師的刀設計。

以中信金融控制檯為例，找到西班牙建築團隊EMBT設計，另NTC台中商銀企業總部、國家商貿中心、台中TOP環球經濟貿易中心等是世界五大國際建築事務所之一Aedas凱達環球操刀。